Galpoes em condominios por Wanderley Freitas

GALPÕES ISOLADOS RISCOS AOS PROPRIETÁRIOS E INVESTIDORES

Há tempos debatemos sobre os riscos da construção e instalação de empresas e afins, em galpões isolados e sem infra-estrutura. Infelizmente, os últimos acontecimentos, como o sinistro ocorrido em Diadema, cidade da Grande São Paulo, e as várias notícias sobre roubo de cargas, assalto a empresas, etc, nos faz mais uma vez nos deter sobre o tema.

Como o próprio mercado vem confirmando, atualmente temos uma demanda reprimida por Galpões para locação, mas em contrapartida temos vários galpões há vários meses e até anos disponíveis, sem que sejam locados. Atentos a essa realidade, destacamos alguns aspectos desta disparidade.

Vejamos os seguintes fatores:

1. Há uma demanda por galpões para locação, mas os imóveis não contam com infra-estrutura mínima necessária aos seus locatários. Atualmente, os galpões disponíveis para locação, em torno de 75%, tem em média 15 anos de construção. Fica aqui um questionamento: As necessidades das indústrias, empresas de transporte e principalmente as de armazenagem e logística, são as mesmas de 15 anos atrás?

E mais, será que a realidade econômica de valores agregados dos galpões disponíveis para ocupação, são as mesmas de 15 anos atrás?

Os galpões disponíveis raramente possuem incentivos fiscais do poder publico. Os mesmos se encontram em locais com infra-estrutura de segurança afim de que esta gere economia com Mão de obra (segurança particular), sendo que esta mão de obra gera um custo financeiro alto comparado ao seu efetivo beneficio, alem de gerar passivo trabalhista.

2. Sob o ponto de vista econômico dos investidores, onde é mais seguro aportar um investimento? Em um local isolado ou em condomínios que além de localização estratégica, possua benefícios fiscais tanto para o funcionamento de uma empresa como para a edificação de um galpão ou pólo de produção, aliando-se ainda a um conceito de empreendimento onde seu investimento será sempre tratado como um patrimônio gerador de valor agregado, valorizando o investimento bem como quem nele se instala?

3. Vivemos uma realidade muito diferente da que tínhamos nas décadas de 70, 80 e 90. É necessário os investidores e empresários atentarem aos novos tempos.

Somos um país de dimensões continentais e apesar dos insistentes debates sobre o aumento das ferrovias, a própria dimensão territorial, aliada ao relevo múltiplo, principalmente se analisarmos as regiões dos pólos econômicos e dos grandes produtores secundários e terciários de nossa economia, dificultam sobremaneira a alardeada expansão da malha ferroviária.

Em se tratando de produção primária, temos um fato a ser ressaltado, na agricultura, talvez sejamos o único país produtor que tenha como metodologia interna, colher a produção agrícola e embarcar diretamente na lavoura para os centros de beneficiamento e centros de exportação, tais como portos e aeroportos.

Mas voltando ao setor secundário onde o valor agregado das mercadorias é o grande incentivo para as indústrias, temos uma carência de locais disponíveis para a instalações deste segmento que baseia principalmente em alguns aspectos logísticos, econômicos e ambientais.

No aspecto logístico, o escoamento de produtos manufaturados e semi manufaturados, deve-se levar em conta a atual malha rodoviária existente na região de instalação dessas empresas; já que o perfil de movimentação e escoamento da produção industrial é imperativa por meio rodoviário. A malha rodoviária do entorno é muito relevante para que a produção industrial seja escoada para o mercado interno, e também, próximos aos modais aeroviários e para futura expansão do modal fluvial e marítimo e ainda, ter os olhos voltados para o MERCOSUL, sempre, viabilizando e racionalizando custos de exportação e importação, quando for o caso.

4. Outro aspecto relevante, é que os locais de instalação dos galpões para fins comerciais e industriais devem ser seguros e protegidos de eventos fortuitos, como por exemplo as desastrosas greves portuárias, que além de impedir o escoamento da carga, ainda são prejudiciais para a produção em seus aspectos logísticos. Regiões dos portos de Santos, Rio de Janeiro e Vitória, além do alto custo de edificação, estão sujeitas aos entraves de greves, além de serem servidas por uma malha rodoviária precária para os demais destinos de escoamento de produção.

5. Sob o aspecto econômico, temos que levar em conta, que além dos fatores inerentes a cada tipo de economia produtiva a que se destina a empresa, há outros que influem sobremaneira na aquisição deste tipo de imóvel:

a- Incentivos fiscais amparados por Lei Municipal;

b- Malha Rodoviária desenvolvida. A malha circunvizinha, deve possuir ligação com os grandes centros econômicos e consumidores e afastado de grandes centros populacionais, tais como a cidade de São Paulo, onde medidas de circulação de veículos de transporte tem sido amplamente restringida (e tende a aumentar esta restrição) encarecendo o escoamento da produção;

c- Acesso razoavelmente próximo a outros modais, tais como aeroviário e com ligação aos portos.

d- A formação de Condomínios Industriais Logísticos, possibilitam também a união para a compra de produtos ou insumos em regime cooperativados, através de um portal de compras cooperativadas entre seus pares vizinhos.

e- Sendo relevante também as melhores condições de parceria com seguradoras através do portal de compras cooperativadas, de adquirir seguro de carga armazenada para distribuição ou como resultado de produção, a um custo muito satisfatório e porque não dizer que em galpões isolados inexiste este tipo de seguro atualmente.

f- Outro destaque são as possibilidades de economia com telecomunicação e transmissão de informações que podem alcançar em vários casos a uma economia de ate 80% em telefonia e acesso a rede de dados

6. Um distrito logístico e industrial em regime de Condomínio e não loteamento fechado, tem uma autonomia muito diferente deste ultimo tanto na ótica de segurança e de economia, bem como na visão das autoridades municipais.

O estabelecimento de um Condomínio pressupõe a adesão a regras coordenadas e previamente estabelecidas, tanto de desenvolvimento, criação de empregos, segurança e respeito ao meio ambiente, como por exemplo o uso racional de água, sendo esta uma das principais preocupações atuais levadas muito a serio pelos municípios; portanto, os Condôminos são vistos claramente como investidores no município e não como geradores de fator de risco (sinistros de acidentes e de segurança pública).

7. Lembremos ainda que um galpão isolado é muito mais exposto e mantê-lo seguro de furtos e roubos torna-se bem mais honeroso, já que não existe praticamente seguro para esse tipo de instalação.

Um galpão isolado além de ser alvo de quadrilhas, ou em casos não raros, ser local de armazenagem de produtos derivados do crime, deixando o investidor proprietário desguarnecido de seu capital investido, perante este tipo de ação cada vez mais freqüente.

Em resumo a tendência para o futuro industrial e produtivo de nosso país cada vez mais se firma na necessidade de instalação de condomínios industriais e logísticos em centros que permitam o escoamento da produção e se localizem em locais próximos a centros consumidores e pólos de escoamento favoráveis tanto economicamente como logístico.

Levando em consideração estes fatores, temos a certeza de que os centros de capitais e suas imediações, além de terem um custo muito elevado de aquisição, ou possuem problemas de restrição de circulação ou problemas de segurança já que os grandes centros populacionais atraem sinistros de furtos e roubos e ainda possuem normalmente um custo de Mão de obra muito elevado, além de insumos muito mais custosos economicamente e de aspecto logístico principalmente.

Wanderley Freitas